Kiralık Devre Mülk: Haftanızı Kiraya Vermek ve Devre Mülk Kiralamak

Kiralık devre mülk iki ayrı insanın aradığı bir şeydir. Birincisi elinde bir devre mülk haftası olan ve bu yıl gidemeyen kişidir; aidatı ödemiştir, hafta boş kalacaktır, 'kiraya versem' der. İkincisi devre mülk almayı düşünen ya da uygun bir hafta tatil arayan kişidir; otel fiyatlarına bakmış, 'birinin kullanmadığı haftasını kiralasam' demiştir. Bu yazı ikisine birden yazıldı: kanunun ne dediği, ilanların nerede olduğu, bir haftanın 2026'da ne ettiği, sahibin ödediği aidat ve vergi, kiracının imzadan önce kontrol edeceği şeyler. Devre mülkün kendisini devre mülk nedir rehberinde anlattık; burada yalnızca kiralama var.

Bir bakışta

Hukuki dayanak

Kat Mülkiyeti Kanunu m.57–65; m.59: sözleşme aksini demiyorsa hak sahibi dönemini başkasına bırakabilir

İlanlar nerede

sahibinden, emlakjet, hepsiemlak; tesis panoları ve hak sahibi grupları. Kasım 2026'da emlakjet'te 2 kiralık ilan

2026 kira örnekleri

Güre termal 1+1, 7 gün 23.000 TL; Niğde termal 1+1 30.000 TL (kasım 2026)

Karşılaştırma ölçüsü

Haftalık villa kirası Bodrum 80.000, Didim 40.000 TL (TSKB, mayıs 2026)

Aidat

Hafta kullanılmasa da ödenir; 2026'da bir termal tesiste yıllık 6.600 TL

Vergi

Gayrimenkul sermaye iradı (GVK 70/4, 02.01.2026 özelgesi); 2026 konut istisnası 58.000 TL, devre mülke uygulanması tartışmalı

Beyan

1–31 Mart 2027, Hazır Beyan Sistemi; vergi mart ve temmuzda iki taksit

Tahsilat

Banka ya da PTT zorunlu; aksi hâlde işlem tutarının yüzde 10'u ceza

Devre mülk kiraya verilebilir mi

Evet, ve bu izin kanunun kendisinde yazar. Devre mülk hakkı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 57 ile 65. maddeleri arasında düzenlenir: mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapının ortak maliklerinden her birinin yılın belirli dönemlerinde yararlanma hakkıdır ve müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulur. 59. madde iki şey söyler: devre süresi on beş günden az olamaz ve devre mülk sözleşmesinde aksi kararlaştırılmamışsa hak sahibi, yararlanmayı ücretli ya da ücretsiz olarak başkasına bırakabilir. Kiraya verme hakkı varsayılan kuraldır; yasak, ancak sözleşmede açıkça yazıyorsa vardır.

Bu yüzden ilk iş tapunun beyanlar hanesine işlenmiş devre mülk sözleşmesini okumaktır. Kanunun 61. maddesine göre bu sözleşme bütün ortak maliklerce imzalanır ve dönemlerin tarihini, kullanım biçimini, yöneticinin seçimini, büyük onarım dönemini ve bakım masraflarını düzenler. Kiraya verme yasağı ya da 'yalnızca yönetim aracılığıyla kiralanır' şartı varsa orada yazar. Yoksa kiraya verebilirsiniz; kiracıyla ilişkiniz Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine tabidir.

Bir ayrım önemlidir: tapusuz devre tatil, 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesine giren kişisel bir haktır, tapuya işlenmez ve 2022'den beri en fazla on yıl süreli kurulabilir; başkasına kullandırmak tesisin sözleşmesine bağlıdır. Bu yazıdaki anlatım tapulu devre mülk içindir.

İlanlar nerede: kiralık devremülk aramak ve ilan vermek

Kiralık devre mülk için ayrı bir pazar yoktur; ilanlar emlak portallarının 'kiralık devremülk' kategorisinde, tesis panolarında ve WhatsApp ile Facebook'taki hak sahibi gruplarında dolaşır. sahibinden.com en çok aranan adrestir; emlakjet ve hepsiemlak'ta da kategori vardır. Ancak arz çok azdır. Bu yazı yazılırken, 4 Kasım 2026'da, emlakjet'in kiralık devremülk kategorisinde Türkiye genelinde yalnızca iki ilan vardı; Bodrum, Yalova, Afyon ve Kuşadası sayfaları boştu. Satılık taraf kalabalıktır: aynı günlerde bir ilan toplayıcısında 74 satılık devre mülk ilanı sıralanıyordu.

Nedeni basittir: hak sahiplerinin çoğu kullanmadığı haftayı portala değil, tanıdığına ya da tesis yönetimine bırakır. Birçok tesiste yönetim boş devreleri otel odası gibi satar; hak sahibine pay ödenip ödenmediği yönetim planında yazar. Kiraya vermek isteyen için en etkili yol üçlüdür: hak sahibi grubuna yazmak, portala dönem tarihli bir ilan koymak ve yönetime 'bu yıl kullanmıyorum' demek. Kiralamak isteyen için de en iyi adres tesisin yönetimidir.

Bir hafta ne eder: 2026 fiyat örnekleri

Kiralık devre mülk fiyatlarında tek rakam yoktur, ama 2026 örnekleri bir ölçü verir. Kasım 2026'da emlakjet'teki iki ilan termal tesislerdeydi: Balıkesir Edremit Güre'de 58 metrekare 1+1 için 7 günlük 23.000 TL, Niğde'de bir termal otelde 60 metrekare 1+1 için 30.000 TL. Termal devreler kışın değerlidir. Deniz kıyısında ise temmuz ortası ile ağustos sonu arası ve bayram haftaları en pahalıdır; sektör dilinde 'kırmızı dönem' denir. Kenar aylar 'mavi' ya da 'beyaz' dönem olarak anılır ve daha ucuzdur; hangi rengin hangi aya denk geldiği tesise göre değişir, termal bir tesiste mavi dönem kasım–mart olabilir.

Haftanın gerçek değerini ölçmenin yolu onu alternatifiyle karşılaştırmaktır. TSKB Gayrimenkul Değerleme'nin mayıs 2026 çalışmasına göre haftalık villa kirası Bodrum'da 80.000, Kuşadası ve Didim'de 40.000 TL civarındaydı. 2027 erken rezervasyon kampanyalarının ekim 2026'da yayımlanan örneklerinde ekonomik yarım pansiyon otelde iki yetişkin beş gece haziranda 15–25 bin, ağustosta 28–45 bin TL. Devre mülk haftası kiracı için bu rakamların belirgin altında kalmalıdır; sahibi için alt sınır yıllık aidattır. Anlaşma ikisinin arasında bir yerdedir.

Satılık fiyatlar kiranın tavanını gösterir. Kasım 2026 ilanlarında Bodrum Bitez'de 1+1 iki haftalık devre 390.000 TL, Akyarlar'daki Akçabük'te 45 günlük devre 482–555 bin TL, Marmaris Kızılbük'te ocak devreleri 500–620 bin TL isteniyordu. Bir haftası birkaç yüz bin liraya satılan hakkın haftalık kirası villa kirasının altında kalmak zorundadır; aksi hâlde kiracı villayı tutar.

Sahibin maliyeti: aidat ve diğerleri

Devre mülk sahibinin en büyük gideri aidattır ve kiralamanın asıl nedeni çoğu zaman budur. Her hak sahibi ortak giderlerden payını ödemek zorundadır; hakkını kullanmaması borcu kaldırmaz, yönetimin kötü çalışması ödememe gerekçesi değildir ve ödenmeyen aidat icra takibine konu olur. Tutarlar tesise göre çok değişir. Ocak 2026'da bir şikâyet sitesinde tapulu termal devre mülk sahibi yıllık aidatının ilk yıllardaki yaklaşık 100 eurodan 6.600 TL'ye çıktığını ve üstüne kişi başı 540 TL havuz ücreti istendiğini yazdı. Kasım 2023'te bir haftalık devre için yıllık 35.000 TL aidat istenen bir örnek Hürriyet'te tartışıldı; Prof. Dr. Saba Özmen tapulu sistemde keyfi aidat belirlenemeyeceğini söyledi.

Aidata üç kalem eklenir: payınız oranında emlak vergisi; kullanım sırasındaki elektrik, su ve havuz ücreti, sözleşmeye yazarsanız kiracıya yansıtılır; ilan ücreti ve temizlik. 2 Ocak 2026 tarihli özelgeye konu olan hak sahibi de tam bunu söylüyordu: aidat ve ilan giderlerini karşılamak için kiraya vermek istiyor. Kira bu toplamı geçmiyorsa kiralamak haftayı boş bırakmaktan iyidir ama kazanç değildir.

Kira gelirinin vergisi: 2026 kuralları

Devre mülk kirası vergiye tabidir ve Gelir İdaresi bunu 2 Ocak 2026 tarihli bir özelgeyle yeniden söyledi: tapuya tescil edilen bir hak olduğu için devre mülk hakkının kiraya verilmesinden elde edilen gelir, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinin 4. bendi kapsamında gayrimenkul sermaye iradıdır. Gelir tahsil edildiği yılın geliridir; 2026'da aldığınız kira 1–31 Mart 2027'de beyan edilir. Beyan Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılır; sisteme e-Devlet şifresiyle, kullanıcı koduyla ya da mobil uygulamadan girilir, kira gelirinizi girip beyannameyi elektronik olarak onayladığınızda beyan verilmiş sayılır. Vergi iki eşit taksitte, mart ve temmuz sonunda ödenir.

Herkesin beyan vermesi gerekmez. Kiracı bir şahıssa ve stopaj kesilmemişse, 2026 için stopajsız ve istisnasız kira gelirlerinin toplamı 22.000 TL'yi aşıyorsa beyanname verilir. Kiracı bir şirketse kiradan yüzde 20 stopaj keser; bu durumda beyan zorunluluğu 2026 için 400.000 TL sınırını aşmaya bağlıdır ve stopaj beyannamede mahsup edilir. Konut kira gelirinin 2026 istisnası 58.000 TL'dir. Ancak özelgeler devre mülk kirasını 'hak' kiralaması olarak ele alır ve konut istisnasının devre mülke uygulanacağına dair açık bir hüküm yoktur; Gelir İdaresi'nin rehberi hakları kiraya verenlerin yüzde 15'lik götürü gider yöntemini de kullanamayacağını yazar. Tutarınız istisnaya yakınsa bir mali müşavire sorun; 'istisna var' diye beyan vermemek risklidir.

İki kural daha. Tahsilat: kira banka ya da PTT üzerinden alınmak zorundadır, alt sınır yoktur ve kural kısa süreli kiralamaları da kapsar; elden alınan her kira için işlem tutarının yüzde 10'u kadar özel usulsüzlük cezası kesilir. Konaklama vergisi: özelge, hak sahibinin ticari bir organizasyon olmaksızın kendi devresini kiraya vermesinin konaklama vergisine girmediğini söyler; ama birden fazla devre alıp her yıl platformlardan sistemli kiralayan biri ticari kazanç tarafına kayabilir.

Turizm amaçlı kiralama izni: netleşmemiş alan

1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun, konutların 100 gün ve altında sürelerle turizm amaçlı kiralanmasını Bakanlık izin belgesine bağladı. Bakanlığın 2024/2 sayılı genelgesi devre mülkler için istisna bulunmadığını yazıyor; hukukçular devre mülk hakkının konut değil paya bağlı bir irtifak hakkı olduğunu söyleyerek itiraz ediyor ve Devre Mülk ve Tüketici Mağdurları Derneği genelgenin iptali için idari yargıya gitmeyi açıkladı. Bu yazı yazılırken konu netleşmemişti. Pratik öneri: yılda bir kez kendi haftanızı devrediyorsanız önce tesis yönetimine sorun, bazı tesisler kiracı girişini yönetim üzerinden yapıyor; her yıl platformlardan kiraya verecekseniz Bakanlığın il müdürlüğüne yazılı sorun. Kiracı için uyarı aynıdır: belgesiz kiralanan konut mühürlenirse kiracı tatilin ortasında çıkar; girişi yönetimin onaylamadığı bir devreye para ödemeyin.

Kiracı ne kontrol etmeli

Devre mülk haftası kiralamak otel odası tutmaktan farklıdır: karşınızda bir işletme değil, bir hak sahibi vardır ve tatiliniz onun hakkının gerçek olmasına bağlıdır. Mayıs 2025'te Tüketiciler Konfederasyonu ve hukukçular devre mülk kiralamalarında sahte ilan ve sözlü vaat uyarısı yaptı; sözlü söz yazılı sözleşmede yoksa geçersizdir.

• Tapu: Kiraya verenin adına devre mülk tapusu ya da e-Devlet tapu kaydı isteyin; beyanlar hanesinde devre mülk sözleşmesi ve dönem görünür
• Hangi hafta: Size söylenen hafta ile sözleşmedeki dönem aynı mı, yıl bazında kayan devre var mı
• Aidat borcu: Yönetimden hak sahibinin borcu olmadığına dair yazı ya da son dekont; borçlu devreye girişte sorun çıkabilir
• Yönetimin teyidi: Tesisi arayıp o dönem için adınıza giriş kaydı yaptırın; giriş-çıkış saati ve havuz ücretini sorun
• Yazılı sözleşme: Tarih, bedel, kimin neyi ödediği ve iptal şartı yazılı olsun
• Ödeme: Banka ya da PTT üzerinden, açıklamaya 'devre mülk kira' ve tarih yazarak; elden kapora vermeyin

Fiyat pazarlığında ölçünüz, aynı tarihte aynı kasabada iki kişi için otel ya da pansiyonun kaç lira olduğudur. Devre haftası bunun altında değilse kiralamanın sizin için anlamı yoktur; sahibinin aidatını karşılamak sizin işiniz değildir.

Kullanmadığınız hafta: devre mülkte ve puanlı sistemde

Bu yazının asıl konusu, bir yıl kullanılmayan haftanın ne olduğudur. Klasik devre mülkte cevap sahibine kalır: kiracıyı kendi bulur, aidatı her hâlde öder, kirayı bankadan alır, martta beyanını kendi verir ve bulamazsa hafta boş kalır. Kasım 2026'da portallarda iki kiralık ilana karşılık onlarca satılık ilan olması, bu zahmeti çoğu sahibin üstlenmediğini gösterir. Haftayı kiraya verebilmek kâğıt üstünde bir haktır; pratikte bir iştir.

Her yıl aynı kıyıya gelen ve bazı yıllar gelemeyen insanlar bu yüzden puanlı devre tatil sistemlerine bakıyor. Bu sistemlerde sabit bir hafta yerine her yıl yenilenen puanlar vardır; puanlar farklı yer ve haftalarda kullanılır, kullanılmayan puanların karşılığı olan günleri tesis kendi otel operasyonuyla kiraya verir ve kesintileri düştükten sonra kalanı sahibine öder. Kiracı aramak ve yönetimle giriş pazarlığı yapmak sahibin işi olmaktan çıkar; vergi beyanı yine sahibine aittir. Yeni nesil puanlı modellerden biri de Vomundi'dir; ilk tesisini Bodrum'da açıyor, henüz satışta değil, ön kayıt açık. Hangi sistemi düşünürseniz düşünün aynı üç soruyu sorun: kullanmadığım hafta ne olur, bunun için ne kesilir ve aidat var mı. 6502 sayılı Kanun uyarınca 14 günlük cayma hakkınız vardır ve bu süre içinde ödeme alınamaz; cevapları okumadan imzalamayın.

Sıkça sorulan sorular

Devre mülk kiraya verilebilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 59. maddesine göre devre mülk sözleşmesinde aksi yazmıyorsa hak sahibi dönemini başkasına bırakabilir. Tapunun beyanlar hanesindeki sözleşmeyi okuyun; yasak varsa orada yazar.

Kiralık devre mülk ilanları nerede bulunur?

sahibinden, emlakjet ve hepsiemlak'ın kiralık devremülk kategorilerinde, tesis panolarında ve hak sahibi gruplarında. Arz azdır; kasım 2026'da emlakjet'te Türkiye genelinde iki ilan vardı. Bulamazsanız tesisin yönetimini arayın.

Devre mülk haftası kiraya ne kadar verilir?

Tesise ve haftaya göre değişir. Kasım 2026 ilanlarında termal tesislerde 1+1 bir hafta 23.000–30.000 TL isteniyordu. Ölçü, aynı tarihte aynı kasabada otel ya da villa fiyatıdır: mayıs 2026'da haftalık villa kirası Bodrum'da 80.000, Didim'de 40.000 TL civarıydı.

Devre mülk kira gelirinin vergisi var mı?

Var. 2 Ocak 2026 tarihli özelgeye göre gayrimenkul sermaye iradıdır. 2026 geliri 1–31 Mart 2027'de Hazır Beyan Sistemi'nden beyan edilir, vergi mart ve temmuzda iki taksitte ödenir. Stopajsız kira 22.000 TL'yi aşıyorsa beyan gerekir. Konut istisnası 58.000 TL'dir ama devre mülke uygulanması açık değildir.

Kiraya verdiğim yıl aidat ödemem gerekir mi?

Evet. Tapulu devre mülkte aidat hafta kullanılsa da, kiralansa da sahibine aittir; ödenmezse icra takibi yapılabilir. Tapusuz devre tatilde dönemden 90 gün önce yazılı bildirimle o yılın bedeli istenemez.

Devre mülk kiralamak için turizm izin belgesi gerekir mi?

Netleşmedi. 7464 sayılı Kanun 100 gün ve altındaki konut kiralamalarını izne bağladı; Bakanlığın 2024/2 genelgesi devre mülke istisna tanımıyor, hukukçular itiraz ediyor. Kiraya vermeden önce tesis yönetimine, düzenli kiralayacaksanız Bakanlığın il müdürlüğüne sorun.