Satılık Devre Mülk Ararken: Tapu, Aidat ve Sözleşme Kontrol Listesi

Devre mülk alımı, bir daire alımından daha basit görünür ve tam da bu yüzden daha çok hata yapılır. Tutarlar daha küçüktür, satış çoğu zaman bir tanıtım toplantısında ya da ilan sitesinde başlar, tapu işlemi 'biz hallederiz' diye geçiştirilir. Oysa devre mülk bir tapu işlemidir ve bir tapu işleminde ne kontrol ediliyorsa burada da edilmelidir. Aşağıdaki liste, ikinci el ya da sıfır fark etmeksizin, para ödemeden önce sırayla geçmeniz gereken adımlardır.

Bir bakışta

İlk kontrol

Satıcı adına tescilli devre mülk hakkı; tapu müdürlüğü ya da e-Devlet

Tapuda ne yazmalı

Pay, bağımsız bölüm ve dönemin gün ve ay olarak tarihleri

Aidat

Yönetimden yazılı borç sorgusu; borç yeni malike geçer

Ödeme

Tapu devriyle aynı gün, banka üzerinden; kapora küçük ve yazılı

En büyük iki tuzak

Devre tatil sözleşmesini devre mülk diye satmak; kira geliri vaadiyle satmak

Sorun yaşadıysanız

Tüketici hakem heyeti ya da mahkeme; bir avukata danışın

Tapu kaydını kendiniz doğrulayın

Her şeyden önce tapu. Satıcıdan tapu senedinin fotoğrafını değil, ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını isteyin ve kaydı tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgusundan kendiniz kontrol edin. Aradığınız şey, satıcının adına kayıtlı bir devre mülk hakkıdır; bu hak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tapuya tescil edilir ve kayıtta görünür.

Kayıtta ayrıca haciz, ipotek ya da şerh olup olmadığına bakın. Aidat borcu nedeniyle konulmuş hacizler devre mülkte sık görülür; satış öncesi kaldırılmadıysa işlem ya yapılmaz ya da yük size kalır. Tapu kaydı yoksa, 'kooperatif hissesi', 'üyelik' ya da 'sözleşme' varsa, aldığınız şey devre mülk değildir; aşağıdaki tuzak kutusuna bakın.

Dönem tapuda yazılı mı

Devre mülkte dönem, tapunun bir parçasıdır. Tapu kaydında size ait dönemin başlangıç ve bitiş tarihleri gün ve ay olarak yer almalıdır; kanun dönemin en az 15 gün olmasını ister. Satıcı 'temmuz dönemi' diyorsa tapuda 1-15 Temmuz mu, 16-31 Temmuz mu, yoksa 25 Haziran-10 Temmuz mu yazdığını öğrenin. Aradaki fark okul tatili, bayram ve ikinci el değeri demektir.

Bazı tesislerde dönemler yönetim planında yer alır ve tapuda yalnızca pay yazar. Böyle bir durumda yönetim planının tapuya şerh edildiğini ve dönem çizelgesinin planın eki olduğunu doğrulayın. Sözlü olarak ya da satış ekibinin bilgisayarında gösterilen dönem, hiçbir anlam taşımaz.

Aidat borcu sorgusu

Satıcının aidat borcu tapuyla birlikte size geçer; tesisi kullanamazsınız, yönetim sizden tahsil eder. Bu yüzden tesis yönetiminden ya da işletme şirketinden, satıcının adına kayıtlı dönem için borcu olmadığını gösteren yazılı ve tarihli bir belge isteyin. Telefonla alınan 'borcu yok' bilgisi yeterli değildir.

Aynı yazışmada son üç yılın aidat tutarlarını, bu yılın aidatının ödenip ödenmediğini ve yenileme ya da ek ödeme kararı olup olmadığını sorun. Aidatın yıllar içindeki artışı, tesisin nasıl yönetildiğini ve önümüzdeki yıllarda sizi neyin beklediğini gösterir.

Yönetim planı ve işletme sözleşmesi

• Yönetim planını isteyin ve okuyun: aidat nasıl hesaplanıyor, dönemler arası temizlik günleri kimin, kiraya verme serbest mi, kurul nasıl toplanıyor
• Son iki kat malikleri kurulu toplantısının tutanaklarını isteyin; alınan kararlar ve tartışılan sorunlar burada görünür
• İşletme şirketiyle yapılan sözleşmenin süresini, bitiş tarihini ve fesih koşullarını öğrenin; işletmesiz kalan tesis hızla yıpranır
• Kiralama havuzu varsa yazılı koşullarını isteyin; gelir doluluğa ve sezona bağlıdır, yazılı olmayan hiçbir sözü hesaba katmayın
• Tesisin yapı kullanma izni ve kat mülkiyetinin kurulu olduğunu kontrol edin; kat irtifakı aşamasında kalmış tesislerde devre mülk tescili sorunlu olabilir

Tesis gerçekten çalışıyor mu

İlan fotoğrafları yıllar önce çekilmiş olabilir. Tesise mümkünse sezonda, değilse herhangi bir zamanda haber vermeden gidin. Resepsiyon açık mı, havuz dolu mu, bahçe bakımlı mı, kaç daire kullanımda, güvenlik var mı. Malik gruplarına ulaşabiliyorsanız birkaç malikle konuşun; şikâyet sitelerinde tesisin adını aratın.

Kooperatif yapılı tesislerde ek bir katman vardır: devre mülk hakkı tapuda mı, yoksa kooperatif üyeliği üzerinden mi kullanılıyor. Kooperatif üyeliği devrediliyorsa, kooperatifin faal olduğunu, genel kurulunu yaptığını, satıcının üyelik borcunun bulunmadığını ve devrin yönetim kurulunca onaylanacağını yazılı olarak doğrulayın. Tasfiye hâlindeki ya da yıllardır genel kurul yapmayan bir kooperatiften hisse almayın.

Satıcı gerçekten malik mi

Tapu kaydındaki ad ile karşınızdaki kişinin kimliği aynı olmalıdır. Satıcı 'eşimin adına', 'babamdan kaldı, intikal yapılmadı' ya da 'vekâletle satıyorum' diyorsa işlem imkânsız değildir ama yavaşlayın: intikal yapılmamış mirasta bütün mirasçıların onayı gerekir, vekâlette vekâletnamenin noterden ve satışa yetki verir nitelikte olduğunu doğrulayın. Aracıyla çalışıyorsanız aracının yetki belgesini isteyin ve ödemeyi aracıya değil tapuda malike yapın.

Satış sırasında satıcıyla tapu müdürlüğünde birlikte bulunun. 'Siz gelmeyin, biz yaptırırız' teklifi ikinci elde en sık rastlanan uyarı işaretidir.

Kapora ve ödeme güvenliği

Kaporayı mümkün olduğunca küçük tutun, banka havalesiyle verin ve açıklamaya ada, parsel, bağımsız bölüm ve dönemi yazın. Kapora karşılığında, satış gerçekleşmezse hangi koşulda iade edileceğini belirten yazılı bir belge alın; mümkünse bunu noterde satış vaadi biçiminde yapın. Elden ve makbuzsuz kapora, geri alınması en zor paradır.

Asıl bedeli tapu devriyle aynı gün, banka üzerinden ödeyin. Tapu müdürlüğünde işlem sırasında havale yapmak ya da bankadan bloke çek kullanmak yaygın ve güvenli yöntemlerdir. Tapu harcının kimin ödeyeceğini önceden konuşun. Sıfır satışta şirket senet ya da kredi kartı taksiti istiyorsa, önce tapunun ne zaman adınıza geçeceğini yazılı olarak öğrenin; tapu devri yapılmadan ödenen bedel, bir sözleşme alacağıdır, mülk değildir.

En büyük iki tuzak

Zaten mağdur olduysanız

Para ödediniz ve tapu gelmedi, dönem tapuda başka çıktı, tesis çalışmıyor ya da aidat borcu sonradan ortaya çıktı. İlk iş bütün belgeleri toplamak: ilan, yazışmalar, dekontlar, sözleşme, varsa ses kayıtları ve tanıklar. İkinci iş, bir avukata danışmak; devre mülk uyuşmazlıkları tapu iptali, tazminat ve bazen ceza boyutu taşır ve yolun hangisi olduğu belgelere bağlıdır.

Satıcı bir şirketse ve uyuşmazlık tüketici işleminden doğuyorsa, tutara göre tüketici hakem heyetine ya da tüketici mahkemesine başvurulabilir; parasal sınırlar her yıl güncellenir, güncelini kontrol edin. Satıcı bir şahıssa ve ortada tapu işlemi varsa yol genellikle asliye hukuk mahkemesidir. Dolandırıcılık şüphesi varsa savcılığa suç duyurusu ayrıca yapılır. Şikâyet sitelerinde ve malik gruplarında benzer mağdurları bulmak hem delil hem de ortak hareket imkânı sağlar.

Sıkça sorulan sorular

Devre mülk tapusu nasıl kontrol edilir?

Satıcıdan ada, parsel ve bağımsız bölüm numarasını alıp tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet'teki tapu sorgusundan kaydı kendiniz kontrol edin. Satıcı adına tescilli devre mülk hakkı, dönem tarihleri ve haciz ya da şerh olup olmadığı burada görünür.

İkinci el devre mülk alırken nelere dikkat edilmeli?

Tapu kaydı, dönemin tapuda yazılı olması, yazılı aidat borcu sorgusu, yönetim planı, tesisin fiilen çalışması ve satıcının gerçek malik olması. Ödemeyi tapu devriyle aynı gün banka üzerinden yapın.

Devre mülk aidat borcu alıcıya geçer mi?

Evet. Önceki malikin ödemediği aidat yeni malikten tahsil edilir ve tesisi kullanmanız engellenebilir. Satıştan önce yönetimden yazılı borçsuzluk belgesi isteyin.

Devre mülk dolandırıcılığı nasıl anlaşılır?

Tapu müdürlüğüne gidilmeyen satış, 'siz gelmeyin biz hallederiz' teklifi, elden kapora isteği, kira geliri ya da değer artışı vaadi ve 'devre mülk' adıyla sunulan ama altında şirket sözleşmesi olan satış en sık işaretlerdir.

Devre mülk sözleşmesi noterde mi yapılır?

Devre mülk hakkının devri tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır; noter satış vaadi sözleşmesi yalnızca ön aşamadır ve tek başına mülkiyet geçirmez. Noterde yapılıp tapuya gidilmeyen bir satış tamamlanmış sayılmaz.

Devre mülkte mağdur olursam nereye başvurabilirim?

Satıcı şirketse ve tüketici işlemi varsa tüketici hakem heyeti ya da tüketici mahkemesi; şahıs satıcı ve tapu uyuşmazlığında genel mahkemeler; dolandırıcılık şüphesinde savcılık. Belgelerinizi toplayıp bir avukata danışın.