Çeşme ve Bodrum'da Kiralık Yazlık Fiyatları 2027: Haftalık, Aylık, Sezonluk

Kiralık yazlık fiyatları için tek bir rakam yoktur ve rakam veren her yazı bahara kadar eskir. Olan şey bir haritadır: aynı yarımadada, aynı hafta, birbirine yarım saat mesafedeki iki koyda aynı büyüklükteki ev birkaç kat farklı kiralanır. Aynı ev ağustosun ikinci haftasında haziranın ilk haftasının çok üstündedir ve beş aylığına tutulduğunda haftası, haftalık kiralamanın çok altına iner. Bu yazı Çeşme ve Bodrum'u yan yana koyar, 2026 yazının ölçülmüş birkaç çapasını verir ve 2027 için ev tutacak olanın bilmesi gereken kuralları anlatır: kapora, depozito, komisyon ve 2024'ten beri yürürlükte olan turizm amaçlı kiralama izni. Otel mi yazlık mı sorusu için ayrı yazımız var.

Bir bakışta

2026 haftalık çapası

Villa kirası Çeşme'de ve Bodrum'da (2+1) yaklaşık 80 bin TL; Kaş 90 bin ile en pahalı (TSKB, mayıs 2026)

2026 aylık istemler

Çeşme 6 milyon, Yalıkavak 10 milyon, Gündoğan 4 milyon, Göltürkbükü 2 milyon, Gümüşlük 980 bin, Bitez 900 bin, Turgutreis 700 bin TL (ilan ortalamaları, ağustos 2026)

En pahalı kuşak

Çeşme: Alaçatı merkez taş evler, Ilıca sahil; Bodrum: Yalıkavak, Türkbükü

En uygun kuşak

Çeşme: Çiftlikköy, Dalyan iç kısımlar, Ildır; Bodrum: Turgutreis, Bitez, Gümüşlük iç kısımlar

En pahalı haftalar

Temmuz ortası – ağustos sonu; dokuz günlük bayram haftaları

Yasal çerçeve

100 günden kısa kiralamalar 7464 sayılı Kanun'a tabi: Bakanlık izin belgesi ve kapıda plaket şart

Komisyon tavanı

KDV hariç bir aylık kira; aksi yazılı kararlaştırılmadıysa ev sahibi ve kiracı yarı yarıya öder

Ne zaman tutulur

Ağustos ve bayram için kasım–şubat; haziran ve eylül için ilkbahar yeter

Haftalık, aylık, sezonluk: üç ayrı pazar

Yazlık kiralamada üç ayrı pazar vardır ve fiyatları birbirinden bağımsız hareket eder. Haftalık kiralama tatilcinin pazarıdır: ev döşeli, çarşaf ve temizlik dahil, fiyat haftaya göre keskin biçimde değişir. Aylık kiralama uzaktan çalışanların ve emeklilerin pazarıdır; haziran ya da eylül, temmuz ağustostan belirgin biçimde ucuzdur. Sezonluk kiralama ise mayıstan eylüle ya da ekime kadar beş altı aylık tek sözleşmedir; toplam rakam büyüktür ama haftaya bölündüğünde haftalık kiralamanın çok altına iner, çünkü ev sahibi boş hafta riskini size devretmiştir.

Sezonluk kiralamanın bir de yasal yüzü vardır: 100 günü aşan sözleşmeler turizm amaçlı kiralama sayılmaz ve Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine girer; altı ay ve daha kısa geçici kullanım kiralamaları ise konut kiracısını koruyan hükümlerin dışındadır. Yani sezonluk kiracı ne tatilci kadar korumasız ne de yıllık kiracı kadar korunaklıdır. Bu yüzden sözleşmede geçici kullanım amacı, giriş çıkış tarihleri ve teslim koşulları açık yazmalıdır; Bodrum'da sözlü anlaşma hâlâ yaygındır.

Çeşme: bölgeye göre fiyat haritası

Çeşme'de en üstte Alaçatı merkezin taş evleri ve Ilıca sahilinin denize yakın villaları vardır. Alaçatı'da taş ev kiralamak bir otel odası kiralamaya benzer: az ev, çok talep, ağustosta pazarlık yok; evler çoğunlukla havuzsuzdur ve fiyatı konum belirler. Ilıca'da sahile yürüme mesafesindeki havuzlu villalar yarımadanın en pahalı kiralık evleridir ve ağustos haftaları kıştan dolar. TSKB'nin mayıs 2026 ölçümünde Çeşme'de haftalık villa kirası yaklaşık 80 bin TL idi ve son bir yıldaki artış yüzde yirminin altında kalmıştı; ilan sitelerinde ağustos 2026'da Çeşme'nin aylık villa istemi ortalaması 6 milyon TL'ye ulaştı. İki rakam aynı şeyi ölçmez; ilan ortalamasını en pahalı evler yukarı çeker.

Orta kuşak Ilıca'nın iç sokakları, Boyalık ve Çeşme merkez çevresidir: denize beş on dakika yürüyüş, çoğu havuzlu site dairesi ya da müstakil ev. Dalyan sahil evlerinde pahalı, bir iki sokak içeride makuldür. En uygun kuşak Çiftlikköy, Dalyan'ın iç kısımları ve Ildır'dır. Çiftlikköy Pırlanta plajının arkasında bahçeli müstakil evlerin köyüdür ve Alaçatı'ya araçla yaklaşık yirmi dakikadır; aynı para Alaçatı'da bir taş evin yarısını, burada havuzlu bir evi tutar. Ildır Çeşme merkeze yirmi iki kilometredir ve her şeye araçla gidersiniz; bunun karşılığında yarımadanın en düşük kirasını alırsınız.

Bodrum: bölgeye göre fiyat haritası

Bodrum'da kiralık yazlık haritası otel haritasıyla aynıdır ve 2026 ilanları bunu rakamla gösterdi: aylık villa istemlerinin ilçe ortalaması Yalıkavak'ta 10 milyon TL ile en üstte, Gündoğan'da 4 milyon, Göltürkbükü'nde 2 milyon, Gümüşlük'te 980 bin, Bitez'de 900 bin, Turgutreis'te 700 bin TL idi. Yalıkavak rakamını marina çevresindeki çok büyük villalar yukarı çeker; iç mahallelerde ev Gümüşlük fiyatına yakın bulunur. TSKB'nin mayıs 2026 ölçümünde Bodrum'da 2+1 bir villanın haftalık kirası, Çeşme'yle aynı, yaklaşık 80 bin TL idi; lüks sitelerde beş aylık kiralama 2+1 için 7,5 milyon, 4+1 için 12 milyon TL'ye çıkıyordu.

Orta kuşak Bitez, Ortakent ve Gündoğan'ın iç kısımlarıdır: aile evleri, mandalina bahçeleri, denize yürüme mesafesi. Gümüşlük sahilde pahalı, iki sokak içeride uygundur. En uygun kuşak Turgutreis, Akyarlar ve yarımadanın batı ucudur; Turgutreis'te kiralık site dairesi bolluğu fiyatı aşağıda tutar. Kalabalık ailelerin çoğu buraya ya da Bitez'e iner, Yalıkavak'a bir öğle yemeği için gider.

Fiyatı ne belirler

• Hafta: Temmuz ortası ile ağustos sonu arası ve dokuz güne tamamlanan bayram haftaları tepe noktasıdır; aynı ev haziranın ilk haftasında ve eylülün ikinci yarısında belirgin biçimde ucuzdur
• Denize mesafe: Yürüme mesafesi ile araç mesafesi arasındaki fark, havuz dahil her şeyden büyüktür; 'denize yakın' ifadesini haritada ölçün
• Havuz: Özel havuz fiyatı en çok yükselten tek özelliktir; site içinde ortak havuz ara bir kademedir. Çiftlikköy ve Turgutreis'te havuzlu ev, Alaçatı ve Yalıkavak'ta havuzsuz evden ucuzdur
• Kapasite: İki ailenin paylaştığı 4+1, iki ayrı 2+1'den hemen her zaman ucuzdur
• Hizmet: Haftalık kiralamada temizlik ve çarşaf dahildir; sezonlukta değildir. Elektrik, su, aidat ve internetin kimde olduğunu sözleşmeye yazdırın
• İzin belgesi: 100 günden kısa kiralamada ev sahibinin Bakanlık izin belgesi olması şarttır; belgesi olan ev azdır ve bu azlık 2025–2026'da fiyatı yukarı itti

2026 yazında piyasada bir şey değişti. Dünya gazetesinin ağustos 2026 derlemesine göre izin belgesi şartından önce ülke çapında 24 bin civarında olan günlük kiralık ilanı 6–7 bine indi; Bodrum'da aktif kısa süreli kiralık ilan sayısı bir yılda yüzde otuz yedi azaldı, buna karşılık günlük ortalama gelir yüzde ondan fazla arttı ve yıllık doluluk yüzde kırk altıda kaldı. Arz azaldı, fiyat yükseldi ama evler dolmadı; sezon içinde boş kalan evlerde yüzde on yirmi indirim yaygınlaştı. Ağustos için erken tutmak hâlâ gerekir, haziran ve eylül için beklemek 2026'da kazandırdı.

Kapora, depozito, komisyon: kurallar

Kapora yazlık kiralamanın en çok şikâyet üreten kalemidir. Kural basittir: izin belgesi, tapu ya da yetki belgesi ve yazılı sözleşme görmeden kapora göndermeyin. Tüketici dernekleri ve avukatlar 2026 yazında aynı şeyi söyledi: ilanı ekran görüntüsüyle saklayın, fotoğrafları ve adresi doğrulayın, piyasanın çok altındaki fiyattan ve 'hemen ödeyin' baskısından kaçın, ödemeyi şahıs hesabına değil sözleşmedeki tarafa yapın. Sözleşmede ödeme ve iade şartları, elektrik, su ve aidatın kimde olduğu açık yazmalıdır. Anlaşmazlıkta 2026 için 186 bin TL'ye kadar olan uyuşmazlıklar tüketici hakem heyetine, üstü tüketici mahkemesine gider.

Depozito için yasal bir yazlık tarifesi yoktur; depozitonun işe yaraması teslim tutanağına bağlıdır. Girişte ve çıkışta eşya listesi, fotoğraf ve sayaç okumaları tutulmalıdır; hasar depozitoyu aşarsa ev sahibi farkı isteyebilir. Sezonluk kiralamada evi erken boşaltan kiracı, evin makul sürede yeniden kiralanabileceği tarihe kadar kiradan sorumlu olabilir; bu yüzden tarihleri tutturamama ihtimaliniz varsa haftalık ya da aylık tutun.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre kiralamada emlakçı ücreti KDV hariç bir aylık kira bedelini geçemez ve aksi yazılı kararlaştırılmadıysa ev sahibi ile kiracı arasında yarı yarıya bölünür; iki taraftan alınan toplam da bu tavanı aşamaz. Haftalık kiralamada ise aracılık ancak A grubu seyahat acentesi belgesi olan işletmelere açıktır; belgesiz emlak ofisi 100 günden kısa turizm amaçlı kiralamaya aracılık edemez ve 2026'da aracıya sözleşme başına 180.617 TL ceza kesilir. Haftalık ev tutarken aracının acente belgesini, sezonluk tutarken emlakçının komisyon faturasını isteyin.

7464 sayılı Kanun: izin belgesi ve 100 gün kuralı

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7464 sayılı Kanun 2 Kasım 2023'te Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Ocak 2024'te yürürlüğe girdi; uygulama yönetmeliği 30 Mayıs 2024 ve 10 Ekim 2025'te değişti. Kanun bir konutun tek seferde 100 gün ve daha kısa süreyle kiraya verilmesini turizm amaçlı kiralama sayar ve bunun için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınmasını şart koşar. İzin alan konutun girişine Bakanlığın verdiği plaket asılır. Apartman ve sitelerde izin için binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı karar aranır; üçten fazla bağımsız bölümü olan binada aynı kişi adına en fazla bağımsız bölümlerin yüzde yirmi beşi için izin verilir. Resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik hizmeti sunan yüksek nitelikli konutlar bu şartlardan muaftır. 100 günden uzun kiralamalar kapsam dışıdır; ancak aynı konut bir yıl içinde dörtten fazla kez kiraya verilirse yaptırım uygulanır.

Cezalar her yıl yeniden değerleme oranıyla artar. 2026'da izin belgesi olmadan kiralamanın cezası konut başına 180.617 TL'dir ve ev sahibine izin alması için on beş gün verilir; sürenin sonunda devam edilirse 903.088 TL, yine devam edilirse 1.806.177 TL kesilir. İzinsiz konutun kiralanmasına aracılık edene sözleşme başına 180.617 TL ceza vardır. Yetki vali ve kaymakamlardadır; Bodrum'da Kaymakamlık uygular, sahada denetimi jandarma ekipleri yapar. Ev sahibi için anlamı açıktır: 2027 yazında haftalık kiraya verecekseniz izin belgesini bu kış alın, çünkü oy birliği şartı apartmanlarda çoğu zaman aşılamaz ve müstakil ev sahiplerinin avantajı buradan gelir.

2027 için ne zaman tutmalı

Ağustosun ortası ve bayram haftaları için takvim kıştır. İyi konumlu, havuzlu, izin belgeli evler azdır ve ev sahipleri geçen yılın kiracısına önce sorar; boşa çıkan haftalar kasımdan şubata kadar dolar. Haziranın ilk yarısı ve eylül için acele yoktur; 2026'da bu haftalarda boş kalan evler sezon içinde indirimle kiralandı. Sezonluk ev arayan için de en iyi zaman ocak ve şubattır: yaz henüz belirsizken beş ayın tamamını garantileyen kiracı en iyi rakamı alır.

Her yıl aynı koya dönen aileler bir noktada hesabı tersten yapar: beş yılda ödenen ağustos kiraları toplanır ve bu paranın bir evin ya da bir hafta hakkının bedeline ne kadar yaklaştığına bakılır. Her yıl yeniden ev aramanın, kapora göndermenin ve izin belgesi sormanın kendisi de bir maliyettir. Bu yüzden her yaz aynı yere dönenlerin bir kısmı artık kiralamak yerine, bir kez ödeyip sonraki yılların haftasını bugünden sabitleyen puanlı devre tatil sistemlerine bakıyor; Vomundi de bunlardan biri ve ilk tesisini Bodrum'da açıyor. O hesabın kendi şartları vardır ve ayrı yazılarımızın konusudur; burada önemli olan şudur: kiralık yazlık her yıl geçen yıldan pahalı olur ve her yıl gelecekseniz bunu bir kez düşünmeniz gerekir.

Sıkça sorulan sorular

Çeşme'de kiralık yazlık fiyatları ne kadar?

2026 yazında TSKB Gayrimenkul Değerleme Çeşme'de haftalık villa kirasını yaklaşık 80 bin TL olarak ölçtü; ilan sitelerinde aylık villa istemlerinin ortalaması ağustos 2026'da 6 milyon TL'ye ulaştı. En pahalı yerler Alaçatı merkez ve Ilıca sahili, en uygun yerler Çiftlikköy, Dalyan iç kısımları ve Ildır'dır. Rakamlar yıl içinde değişir; sıralama değişmez.

Bodrum'da kiralık yazlık fiyatları ne kadar?

Mayıs 2026'da 2+1 villanın haftalık kirası yaklaşık 80 bin TL idi. Ağustos 2026 ilan ortalamalarına göre aylık villa istemi Yalıkavak'ta 10 milyon, Gündoğan'da 4 milyon, Göltürkbükü'nde 2 milyon, Gümüşlük'te 980 bin, Bitez'de 900 bin, Turgutreis'te 700 bin TL idi.

Sezonluk kiralık yazlık mı, haftalık mı daha mantıklı?

Üç haftadan fazla kalacaksanız ve tarihleriniz kesinse sezonluk ya da aylık, haftaya bölündüğünde çok daha ucuzdur. Tarihleriniz oynayabilirse haftalık tutun; sezonluk sözleşmeden erken çıkan kiracı, ev yeniden kiralanana kadar kiradan sorumlu olabilir.

Yazlık kiralarken ne kadar kapora verilir?

Yasal bir oran yoktur ve uzmanlar izin belgesi, yetki belgesi ve yazılı sözleşme görmeden hiç kapora gönderilmemesini söyler. Ödemeyi sözleşmedeki tarafa yapın, dekontu ve ilanın ekran görüntüsünü saklayın. 2026'da 186 bin TL'ye kadar uyuşmazlıklar tüketici hakem heyetine gider.

Yazlık kiralamada emlakçı komisyonu ne kadar?

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre KDV hariç bir aylık kira bedelini geçemez ve aksi yazılı kararlaştırılmadıysa ev sahibi ile kiracı yarı yarıya öder. 100 günden kısa turizm amaçlı kiralamaya yalnızca A grubu seyahat acenteleri aracılık edebilir.

Günlük ve haftalık kiralık ev için izin belgesi şart mı?

Evet. 7464 sayılı Kanun'a göre 100 gün ve daha kısa kiralamalar için ev sahibinin Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alması ve kapıya plaket asması zorunludur. 2026'da izinsiz kiralamanın cezası konut başına 180.617 TL'den başlar ve devam edilirse 1,8 milyon TL'yi aşar. 100 günden uzun sezonluk kiralama kapsam dışıdır.

2027 yazı için yazlık ne zaman tutulur?

Ağustos ve bayram haftaları için kasım–şubat arası; iyi evler kışın dolar. Haziran ve eylül için ilkbahar yeter, 2026'da bu haftalar sezon içinde indirimle kiralandı. Sezonluk kiralamada en iyi pazarlık ocak ve şubatta yapılır.